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【コーヒーブレイク】 国内不動産投資と海外不動産投資の特徴とは?

不動産投資と言うのは、他の金融商品での運用等と違い、『借入』を意図的に使うことでレバレッジ(=梃子)をかけて行うと言う部分が大きな特徴となっています。具体的には、オーナーが金融機関等から低い金利で『借入』を行い、それを高い利回り(高収益性)を誇る不動産物件への投資を行うことで、結果的に少ない自己資金で大きなリターンを期待して行くと言うものです。


この様に、不動産投資と言うものは、如何に上手く『借入』を行うのか?と言うことが肝の部分となります。

1.国内不動産
以前は皆無であった日本国内の個人投資家向けの融資ですが、不動産投資への盛り上がり等から昨今では都市銀行、地方銀行、信用金庫、政府系金融機関、リース会社等々...非常に多くの金融機関が融資のサービスを提供しています。

最近では融資のパターンも多様化しており、不動産の法定耐用年数を超えて貸出をするようなところや、諸費用まで含んでしまうと言う「オーバーローン」と言った形の融資を組むようなところもあります。さて、ここで不動産そのものの担保評価のやり方というのはどう言うものがあるのでしょうか?この担保評価は公的評価を基礎とした「積算価格」と、将来得られる(であろう)収益から算出した「収益還元価格」の2通りがあり、状況に応じて使い分けをして来ております。

然しながら昨今のトレンドとしましては「積算価格」を重要視・採用する金融機関がどうやら多いようです。また、「積算価格」は土地の広い郊外の不動産の方が高くなり易いため、例えばやり方によっては郊外型不動産・都市型不動産と言った、自分の投資ステージごとに所有する不動産を変えて行くと言うやり方も不動産投資の戦略上、一考に値する価値があると言えます。


2.海外不動産
現在、海外不動産を購入するための融資を行う国内の金融機関は、一部(政府系)金融機関を除きますと、残念ながら殆ど存在していないと言うのが現状です。仮に海外に店舗を持つような金融機関等であれば、その土地の物件評価が出来るため融資の可能性をそこに見出せる部分は御座いますが、世界を見渡しても日本の金融機関が現地法人として店舗を持つところは非常に限られています。この様に不動産投資の根幹部分である物件評価が出来ないとなると、必然的に個人の資産背景を審査する際は海外不動産が"0円"と言う扱いとならざるを得ず、それに紐付く借入額は殆ど期待出来ないと言うのが実状です。

他方、香港を含めた海外の金融機関等の中には進んで融資を行うところが存在はしますが、常識的には融資金額が50~70%程度と言われており、同時に金利についても国内金融機関より数段高いものが設定されるのが常です。また、期間の経過により不動産の価値が"目減りする"と言う考えが薄いため(欧米などでは中古物件を徹底的にリファインし、転売する際にはより一層の価値を付加して行う)に返済方法も独特で、中にはバルーン返済や元金一括返済と言った形になることすらあります。

それ以外では、(直接不動産購入の為の借入ではありませんが)、海外プライベートバンクに預けている資金等から、一部借入を行うと言った方法もあります。運用対象としてのメリットと言うのは海外収益不動産の場合、例えば4年償却などで含み益を作り転売でエグジットするパターンがとても人気です。


こうした事例は一部ではありますが、国内外の不動産投資については、購入の前後で税務・不動産・金融機関対策と言った幅広い知識と経験が肝要であり、結論として高度な専門性を有するアドバイザーを擁することは不可欠な要素であると言えそうです。

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